Jak usunąć wpisy hipoteki w księdze wieczystej?

Jak usunąć wpisy hipoteki z księgi wieczystej

Nieruchomość obciążona hipoteką, to jeden z częstych problemów, z jakimi zgłaszają się do mnie klienci z Lublina i całego województwa lubelskiego. Dział IV księgi wieczystej potrafi żyć własnym życiem – zabezpieczenia ustanowione dekadę temu, kredyty spłacone lub nie przez poprzednich właścicieli, hipoteki przymusowe po trwających lub dawno zakończonych postępowaniach egzekucyjnych – wszystko to zostaje w księdze, dopóki ktoś nie doprowadzi do formalnego wykreślenia. Jako adwokat specjalizujący się od lat w prawie nieruchomości wiem, że usunięcie takich wpisów, to więcej niż jeden wnoisek o ich wykreślenie. Usunięcie ich wymaga nie tylko ustalenia aktualnego podmiotu, który zarządza tym wpisem ale także wykazanie, że zaistniały przesłanki do wykreślenia hipotek a następnie zebranie dokumentów do wniosku o ich wykreślenie. To realna bariera przy sprzedaży, przy zaciągnięciu kredytu hipotecznego na budowę domu, a czasem przy zwykłym poczuciu, że nieruchomość rzeczywiście należy do właściciela bez zastrzeżeń.

Dlaczego hipoteka nie znika sama

Zgodnie z art. 94 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu. Kluczowe jest jednak to, że wygaśnięcie hipoteki w sensie materialnoprawnym to zupełnie inna sprawa niż jej wykreślenie z księgi wieczystej. Wpis ma charakter deklaratoryjny wobec samego faktu wygaśnięcia, ale dopóki nie zostanie usunięty, księga wieczysta w dalszym ciągu ujawnia stan niezgodny z rzeczywistością. Zgodnie z art. 3 ustawy domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym – to domniemanie działa też na niekorzyść właściciela, dopóki wadliwy wpis nie zostanie formalnie zniesiony.

W praktyce oznacza to, że każdy nabywca, bank czy notariusz, patrząc na taką księgę, widzi obciążenie, które teoretycznie mogłoby jeszcze zostać wyegzekwowane. Rzeczywista sytuacja prawna nieruchomości pozostaje więc zakładnikiem formalności, których nikt wcześniej nie dopilnował.

Podstawy prawne wykreślenia

W zależności od sytuacji klienta stosuję różne ścieżki.

Gdy wierzyciel istnieje i jest gotów współpracować, wystarcza kwit mazalny to jest zgoda na wykreślenie, oraz złożenie wniosku na formularzu KW-WPIS do wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego. Problem zaczyna się tam, gdzie wierzyciela nie da się ustalić, gdzie wierzytelność uległa przedawnieniu, albo gdzie hipoteka obciąża nieruchomość na rzecz podmiotu, który od dawna nie istnieje lub nie reaguje na wezwania.

Nie moge ustalić wierzyciela - co wtedy?

W takich sprawach sięgam po powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.To droga sądowa, dłuższa i bardziej wymagająca dowodowo, ale często jedyna skuteczna, gdy nie ma z kim negocjować. Istotne znaczenie ma tu również orzecznictwo Sądu Najwyższego dotyczące przedawnienia roszczeń zabezpieczonych hipoteką. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 20 lutego 2019 r., sygn. III CZP 71/18, przesądził, że wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości także wtedy, gdy wierzytelność uległa przedawnieniu, co wynika wprost z art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – jednak przepis ten nie dotyczy roszczeń o odsetki i inne świadczenia uboczne. Oznacza to, że sam upływ terminu przedawnienia głównej wierzytelności nie zawsze wystarcza do wykreślenia hipoteki, a strategię procesową trzeba dobierać do konkretnego stanu faktycznego – w tym do rodzaju hipoteki, daty jej powstania i historii wierzytelności, którą zabezpieczała.

Sprawa klienta: pięć wpisów w jednej księdze

Kilka miesięcy temu zgłosił się do mnie klient z okolic Lublina, który otrzymał działkę z myślą o budowie domu. Podczas przeglądania księgi wieczystej okazało się, że w dziale IV figuruje pięć odrębnych wpisów hipotecznych. Część z nich pochodziła jeszcze sprzed darowizny i dotyczyła zobowiązań, które nigdy nie były jego, tylko wcześniejszych właścicieli nieruchomości. Bank, u którego chciał zaciągnąć kredyt na budowę, odmówił uruchomienia finansowania, dopóki księga nie zostanie oczyszczona – co jest standardową praktyką bankową przy tak obciążonej nieruchomości.

Pracę zaczęliśmy od dokładnej analizy każdego wpisu z osobna, ponieważ każda z pięciu hipotek miała inną historię i wymagała innego podejścia. Dwie z nich dotyczyły kredytów zaciągniętych przez poprzednich właścicieli - cześci spłaconych a cześci nie – w tym przypadku ustaliliśmy następców prawnych wierzycieli, ustaliliśmy wysokość zadłużenia, zawarliśmy porozumienie o spłacie, wystąpiliśmy o wydanie zgody na wykreślenie i uzyskaliśmy oświadczenia w formie wymaganej przez art. 100 ustawy.

Jedna hipoteka zabezpieczała wierzytelność, której wierzyciel formalnie już nie istniał wskutek połączenia instytucji finansowych – w tym wypadku należało ustalić następcę prawnego w drodze analizy rejestrów, a następnie skierować do niego formalne wezwanie. Pozostałe dwa wpisy dotyczyły hipotek przymusowych ustanowionych w toku dawno zakończonych postępowań egzekucyjnych, których wierzyciele nie odpowiadali na korespondencję. Dla tych dwóch pozycji przygotowałam pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, wykazując w postępowaniu dowodowym zarówno wygaśnięcie egzekwowanych należności.

Cały proces – od pierwszej analizy księgi po prawomocne postanowienia sądu wieczystoksięgowego o wykreśleniu ostatniej hipoteki – zajął kilka miesięcy i wymagał równoległego prowadzenia kilku wątków: korespondencji z bankami, poszukiwania następców prawnych, a finalnie postępowania sądowego. Kluczowe było konsekwentne dokumentowanie każdego kroku, tak aby sąd wieczystoksięgowy nie miał wątpliwości co do podstawy każdego wykreślenia z osobna.

Efekt: pełna kontrola nad nieruchomością

Po zakończeniu wszystkich postępowań księga wieczysta klienta jest dziś czysta – dział IV nie zawiera już żadnego wpisu. Klient odzyskał pełną, rzeczywistą kontrolę nad swoją nieruchomością i mógł bez przeszkód wystąpić o kredyt na budowę wymarzonego domu, na który wcześniej bank nie chciał się zgodzić. To dla mnie jeden z tych przypadków, które najlepiej pokazują, że sprawy z zakresu prawa nieruchomości rzadko sprowadzają się do jednej czynności – wymagają całościowego spojrzenia na historię księgi wieczystej i konsekwencji w prowadzeniu kilku równoległych ścieżek prawnych naraz.

Jeżeli Państwa księga wieczysta zawiera wpisy hipoteczne, których pochodzenia nie potrafią Państwo jednoznacznie ustalić – szczególnie na nieruchomościach nabywanych na rynku wtórnym w Lublinie i regionie – warto zweryfikować sprawę zanim stanie się ona przeszkodą przy sprzedaży lub kredycie. Chętnie pomogę przeanalizować stan księgi i wskazać najskuteczniejszą drogę do jej uporządkowania.

Źródło zdjęcia : www.pexels.com