Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza? Porady prawne

Czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości musi być zawarta u notariusza? Porady prawne

Planujesz sprzedaż lub zakup mieszkania, domu albo działki i zastanawiasz się, czy umowa przedwstępna musi być podpisana u notariusza? To jedno z najczęstszych pytań, jakie zadają nasi klienci. Odpowiedź brzmi: nie zawsze – ale zdecydowanie warto. W tym artykule wyjaśniamy, kiedy forma aktu notarialnego jest wymagana, a kiedy wystarczy zwykła forma pisemna. Dowiedz się, jak zabezpieczyć swoje interesy i kiedy warto skorzystać z pomocy adwokata.

Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Umowa przedwstępna to dokument, w którym strony – zazwyczaj sprzedający i kupujący – zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli właściwej umowy sprzedaży nieruchomości. Najczęściej podpisuje się ją wtedy, gdy nie można jeszcze zawrzeć umowy ostatecznej – np. z powodu oczekiwania na kredyt hipoteczny, zakończenie formalności, uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, uregulowania mozliwości sprzedaży z KOWR.

Umowa przedwstępna powinna określać co najmniej minimum treści umowy przyrzeczonej (essentialia negotii). Wynika to ze sformułowania ustawowego stwierdzającego, że umowa przedwstępna "powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej". Określenie minimum treści umowy przyrzeczonej warunkuje realizację skutków prawnych umowy przedwstępnej (zob. art. 390 § 2 k.c.).

Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza?

Z prawnego punktu widzenia – nie.
Umowę przedwstępną można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej. Taka umowa jest ważna i wiążąca. Jednak:

Jeśli chcesz móc żądać zawarcia zastepczej umowy przyrzeczonej przed sądem, umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Zwykła umowa przedwstępna daje jedynie możliwość żądania odszkodowania (np. za niedojście transakcji do skutku). Natomiast tylko notarialna umowa przedwstępna umożliwia sądowe wymuszenie zawarcia umowy ostatecznej – co może być kluczowe, gdy druga strona nagle zmieni zdanie.

Umowa przedwstępna może zostać zawarta w dowolnej formie. Kwestia ta nie ma wpływu na ważność umowy przedwstępnej, a jedynie może decydować o tzw. silniejszym lub słabszym skutku zobowiązania z umowy przedwstępnej (art. 390 § 1 i 2).

Jakie elementy powinna zawierać umowa przewstępna:

1. Określenie nieruchomości - proecyzyjne wskazanie nieruchomości, adres, dane ewidencyjne, numer Księgi Wieczystej, 
2. Określenie ceny - Umowa przedwstępna, w której nie ustalono ceny sprzedaży, choćby przez wskazanie stabilnych podstaw do jej ustalenia, jest nieważna (wyrok SN z 16.09.2010 r., III CSK 289/09),
3. Oznaczenie terminu zawarcia umowy właściwej - nie jest to element konieczny, lecz zalecany; 
4. Zobowiązanie do zawarcia umowy właściwej w przyszłości;
5. Opcje dodatkowe takie jak:  warunek, termin, zadatek, kara umowna, umowne prawo odstąpienia, odstępne, dziedziczenie i ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia z umowy przedwstępnej.

Kiedy warto podpisać umowę przedwstępną u notariusza?

Zalecamy podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego szczególnie wtedy, gdy:

• kupujesz nieruchomość z rynku pierwotnego lub wtórnego i inwestujesz duże środki,
• sprzedający żąda zaliczki lub zadatku – akt notarialny lepiej zabezpiecza środki,
• obawiasz się, że druga strona może się rozmyślić,
• chcesz mieć realną możliwość sądowego dochodzenia zawarcia umowy ostatecznej;
• umowa przedwstępna obwarowana jest warunkami.

Czy warto skonsultować umowę przedwstępną z adwokatem?

Zdecydowanie tak. W kancelarii adwokackiej Justyny Jarentowskiej pomagamy klientom:

• sprawdzić treść umowy przedwstępnej pod kątem ryzyk prawnych,
• zabezpieczyć interesy kupującego lub sprzedającego,
• doradzić, jaka forma umowy będzie korzystniejsza w danym przypadku,
• przygotować lub zweryfikować projekt umowy przed podpisaniem u notariusza.

Skorzystaj z pomocy adwokata od nieruchomości w Lublinie - adwokat Justyny Jarentowskiej

Jeśli planujesz zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości – nie ryzykuj. Umów się na konsultację w kancelarii adw. Justyny Jarentowskiej. Doradzimy Ci, przygotujemy dokumenty i zadbamy o Twoje bezpieczeństwo prawne.

Skontaktuj się z nami już dziś, aby umówić spotkanie.

Źródła: zdjęcie: www.freepik.com, Kodeks Cywilny, orzecznictwo Sądu Najwyższego