Dzierżawa gruntów rolnych – czy ustna umowa wystarczy? Sprawdź, zanim pojawią się problemy

Ustna umowa dzierżawy – czy jest ważna?

Dzierżawa gruntów rolnych to powszechna forma korzystania z cudzej ziemi w branży rolniczej. W praktyce wielu rolników i właścicieli gruntów zawiera takie umowy ustnie – bez spisywania ich na papierze. Czy jednak taka forma dzierżawy jest skuteczna prawnie? Czy niesie ze sobą ryzyka? Odpowiadamy poniżej.

Czy ustna umowa dzierżawy jest ważna?

Umowa dzierżawy może zostać zawarta ustnie, pisemnie lub w formie aktu notarialnego, chyba że przepis szczególny wymaga zachowania szczególnej formy. Umowa ustna jest ważna ale dla osiągnięcia skonkretyzowanego efektu, niekiedy musi być zawarta na piśmie.

Umowa dzierżawy nieruchomości zawarta na czas oznaczony dłuższy niż rok powinna zostać zawarta na piśmie. W razie niedochowania tego wymogu umowa dzierżawy traktowana jest jako zawarta na czas nieoznaczony. W sytuacji gdy przedmiotem dzierżawy jest przedsiębiorstwo, to zgodnie z art. 751 § 1 wymagana jest dla umowy dzierżawy – pod rygorem nieważności – forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Przepisy kodeksu cywilnego regulujące umowę dzierżawy nie określają formy, w jakiej powinna być zawarta. W związku z tym należy przyjąć, że zastosowanie będą tu miały przepisy ogólne (art. 73 i n. k.c.) oraz przepisy o najmie stosowane odpowiednio (art. 660 w zw. z art. 694 k.c. – por. komentarz do art. 660). Regulacje szczególne w zakresie formy umowy dzierżawy mogą wynikać z przepisów szczególnych.

Przykładem może być art. 3 ust. 1 u.k.u.r. przewidujący dla dzierżawcy prawo pierwokupu po spełnieniu przesłanek zawartych w tym przepisie, z których jedna wymaga zawarcia umowy dzierżawy w formie pisemnej z datą pewną. W pozostałym zakresie forma umowy dzierżawy zależy od woli stron.

Co to oznacza w praktyce?

Brak pisemnej umowy oznacza także trudności dowodowe – w przypadku sporu trudno będzie wykazać, na jakich warunkach strony się porozumiały.

Nie będzie także możliwe skorzystanie z prawa pierwokupu, ani się posłużyć nią w KRUS czy w ARiMR.

Jakie są ryzyka zawierania ustnej umowy dzierżawy?

Brak zabezpieczenia interesów stron – nie ma potwierdzenia warunków dzierżawy, czynszu, terminów czy obowiązków stron.
Problemy przy zmianie właściciela gruntu – nowy właściciel może nie uznawać ustnej umowy.
Trudności z dochodzeniem roszczeń – brak dokumentów to brak jednoznacznych dowodów w przypadku sporu sądowego.
Brak zgodności z wymogami Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa i KRUS – w niektórych przypadkach pisemna umowa dzierżawy jest wymagana do otrzymania dopłat lub ustalenia statusu ubezpieczonego.

Dlaczego warto skorzystać z pomocy adwokata przy sporządzaniu umowy dzierżawy?

Z doświadczenia kancelarii adwokat Justyny Jarentowskiej wynika, że wiele sporów w branży rolniczej wynika właśnie z braku właściwie spisanych umów.

Oferujemy kompleksową pomoc prawną dla rolników, właścicieli gruntów oraz firm dzierżawiących nieruchomości rolne:

przygotowanie i analiza umów dzierżawy,
reprezentacja w sporach sądowych,
porady prawne dotyczące ochrony interesów dzierżawcy i wydzierżawiającego,
wsparcie przy rozwiązywaniu umów i negocjacjach warunków.

Skorzystaj z pomocy – zanim pojawi się problem

Ustna umowa dzierżawy może być kusząca ze względu na prostotę, ale niesie ze sobą wiele ryzyk. Jeśli prowadzisz gospodarstwo rolne lub planujesz wydzierżawić ziemię, warto zadbać o bezpieczeństwo prawne transakcji.

Skontaktuj się z Kancelarią Adwokacką Justyny Jarentowskiej i umów się na konsultację. Doradzimy, sporządzimy umowę i pomożemy uniknąć problemów w przyszłości.

Kancelaria Adwokacka Justyna Jarentowska – kompleksowa obsługa prawna dla rolników i przedsiębiorców z branży rolnej

Źródła:

zdjęcie - www.freepik.com

informacje: Fras Mariusz (red.), Habdas Magdalena (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna (art. 535-764(9)); Kodeks Cywilny;