Najem mieszkania będącego własnością dziecka - czy potrzebna zgoda sądu?

Nieruchomość własnością dziecka

Artykuł 101 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wskazuje, że jeśli w ogóle dziecko majątek posiada, to w sytuacji gdy pozostaje pod władzą rodzicielską, zarząd tymże majątkiem sprawują rodzice dziecka, którym władza taka przysługuje, i powinni oni sprawować go z należytą starannością.

Czynności przekraczające zakes zwykłego zarządu majątkiem dziecka

O ile rodzice sprawują zarząd majątkiem dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską, to nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko (§ 3 art. 101 k.r.o.).

W orzecznictwie sądów powszechnych i Sądu Najwyższego dominuje pogląd, zgodnie z którym czynności dyspozycyjne podejmowane przez rodziców w imieniu małoletniego dziecka, o ile nie mają charakteru wyłącznie przysparzającego, a zatem mogą zagrażać majątkowym interesom dziecka, należą do kategorii czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu w rozumieniu art. 101 § 3 k.r.o.

Dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątku dziecka bez zezwolenia sądu opiekuńczego prowadzi do nieważności czynności.

(tak m.in. Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 20.05.2015 r., V ACa 26/15, Lex nr 1842294; Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z 24.09.2014 r., ACa 425/14, Lex nr 1544878).

Do czynności przekraczających zwykły zarząd majątkiem dziecka zaliczono m.in.

• zawarcie ugody,
• nabycie nieruchomości dla dziecka w oparciu o umowę sprzedaży,
• zawarcie umowy dzierżawy

(tak Sąd Najwyższy w wyroku z 3.04.2007 r., II UK 178/06, OSNP 2008/9-10/141).

Czy do zawarcia umowy najmu mieszkania dziecka potrzebna jest zgoda sądu opiekuńczego?

Zawarcie umowy najmu nie stanowi jedynie przysporzenia (czynszy najmu), ale rodzi ryzyko powstania długu w wyniku braku zapłaty czynszu najmu, zniszczenia lokalu przez najemcę, zadłużnia w zakresie opłat administracyjnych czy powstania roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z lokalu po ustaniu umowy najmu.

W konsekwencji należy ją zakwalifikować jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka.

Koniecznym jest uzyskaniem zgody sądu przed zawarciem umowy najamu. 

Umowa najmu bez zgody sądu 

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego,

czynność prawna dotycząca majątku małoletniego, dokonana przez przedstawiciela ustawowego bez uprzedniego zezwolenia sądu opiekuńczego wymaganego przez przepisy art. 101 § 3 i 156 k.r.o., jest nieważna i nie może być konwalidowana

(uchwała całej Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 1961 r., 1 CO 16/61, OSNCP 1963 nr 9, poz. 187, uzasadnienie uchwały pełnego składu Izby Cywilnej z dnia 30 kwietnia 1977 r., III CZP 73/76, OSNCP 1978 nr 2, poz. 19 oraz uchwałę z dnia 4 lutego 1997 r., III CZP 127/96, OSNC 1997 nr 5, poz. 50).

W razie wyrażenia zgody przez przedstawiciela ustawowego, bez uzyskania zezwolenia sądu wskazanego w art. 101 § 3 k.r.o., sankcja nieważności dotyka tylko owej zgody, a nie umowy. Ta pozostaje czynnością prawną kulejącą, zdatną do potwierdzenia po uzyskaniu przez ograniczonego w zdolności do czynności prawnych pełnej zdolności do czynności prawnych. Nie można także wykluczyć ponownego potwierdzenia umowy przez przedstawiciela ustawowego, za zezwoleniem sądu opiekuńczego.

Adwokat Justyna Jarentowska świadczy pomoc prawną w zakresie uzyskania zgody sądu na czynności w imieniu dziecka, zgody sądu w zakresie zarządu majatkiem dziecka oraz inne sprawy dotyczące czynności przekraczających zwykły zarząd majatkiem dziecka w Lublinie i całym województwie lubelskim.