Budowa na działce zagrodowej

Działka zagrodowa - definicja

Zabudowa zagrodowa to inaczej siedlisko, czyli funkcjonalnie zorganizowane w ramach jednego podwórka zabudowania o charakterze gospodarczym (produkcyjnym) oraz mieszkaniowym służące prowadzeniu gospodarstwa rolnego.

Zabudowa zagrodowa może obejmować budynki o charakterze mieszkalnym, gospodarczo-produkcyjnym i inwentarskim, które łącznie stanowią bazę i zaplecze do prowadzenia gospodarstwa rolnego, przy czym obszar zagrodowy może składać się z jednej lub kilku działek ewidencyjnych stanowiących wydzielone części jednego gospodarstwa rolnego.

W obowiązującym systemie prawnym nie zamieszczono legalnych definicji ani zabudowy zagrodowej ani działki siedliskowej. Skoro w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zdefiniowano zabudowy zagrodowej, to należy to pojęcie rozumieć tak, jak jest ono rozumiane w języku powszechnym, czyli jako zabudowę związaną z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Na zabudowę zagrodową składa się zawsze zespół budynków, z którym przynajmniej jeden musi mieć charakter mieszkalny w obrębie jednego podwórza. Związanie gospodarstwa rolnego z zabudową zagrodową należy rozumieć funkcjonalnie, przyjmując cywilistyczne rozumienie gospodarstwa jako pewną całość produkcyjną. Na etapie ustalania warunków zabudowy organ powinien czuwać i badać, czy zamierzenie inwestora deklarowane jako część siedliska rolniczego związanego z prowadzonym przez niego gospodarstwem rolnym, rzeczywiście służy funkcji deklarowanej - prowadzeniu gospodarstwa rolnego, a nie jest w istocie zabudową mieszkaniową.

Pojęcie "budownictwa zagrodowego" użyte w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. musi być rozumiane w znaczeniu funkcjonalnym, tj. obejmować swym zakresem, inwestycje zagrodowe, które są organizacyjnie powiązane w ramach jednego gospodarstwa, dopuszczając ich rozproszenie przestrzenne.

Zabudowa jednorodzinna a zagrodowa

Wprawdzie zarówno zabudowa jednorodzinna, jak i zagrodowa, służą realizacji tego samego celu (zamieszkiwanie), to jednak z uwagi na różny sposób zagospodarowania terenu nie można przyjąć, iż zabudowa jednorodzinna stanowiłaby kontynuację funkcji zabudowy zagrodowej. Zabudowa zagrodowa służy przede wszystkim prowadzeniu działalności gospodarczej i stanowi miejsce zamieszkiwania i pracy rolnika, a grunty zajęte pod budynki mieszkalne w gospodarstwach rolnych uznaje się za grunty wykorzystywane rolniczo.

Rozproszona zabudowa zagrodowa

Z literalnego brzmienia art. 61 ust. 4 u.p.z.p. nie można wyprowadzać wniosku, że ustawodawca dopuszcza rozproszoną zabudowę zagrodową, jednakże tylko dla gospodarstw w skali danej gminy, a więc porównanie powierzchni może odnosić się tylko do gruntów położonych na terenie gminy, w której ma być realizowana zabudowa zagrodowa. Inaczej mówiąc, na gruncie tej regulacji nie można przyjąć, że powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z planowaną zabudową zagrodową, którą porównuje się ze średnią powierzchnią gospodarstwa rolnego w danej gminie, może obejmować tylko grunty inwestora położone w tej gminie, w której inwestor zamierza realizować zabudowę zagrodową.

Dopuszczalne jest przyjęcie, że nowoczesne gospodarstwo rolne stanowi zorganizowaną całość gospodarczą, nawet jeżeli np. wchodzące w jego skład grunty rolne bezpośrednio ze sobą nie sąsiadują i są rozrzucone na znacznym terenie. Odmienne definiowanie gospodarstwa rolnego, a w konsekwencji ustalanie warunków zabudowy w oparciu o art. 61 ust. 4 u.p.z.p. wyłącznie w odniesieniu do inwestycji polegających na budowie niewielkich obiektów inwentarskich, gospodarskich, tradycyjnie towarzyszących zabudowie mieszkaniowej realizowanych w obrębie jednego podwórza, tzw. siedliska, nie odpowiada współczesnym warunkom prowadzenia gospodarstwa rolnego i związanego z tym realizowania inwestycji polegających na wznoszeniu także rozbudowanych instalacji związanych z produkcją rolną prowadzoną na większą skalę.

Dla przyjęcia, że poszczególne grunty stanowią jedno gospodarstwo rolne nie ma decydującego znaczenia ich wzajemne położenie, a więc to czy tworzą one zwarty kompleks, czy też są rozproszone. W każdej sprawie konieczne jest dokonanie indywidualnej oceny jak gospodarstwo rolne związane jest z planowaną zabudową, czy ta zabudowa pełni funkcję zabudowy zagrodowej dla tego gospodarstwa rolnego oraz - jaki jest związek - poszczególnych części gospodarstwa rolnego.
 

Jedynym wymogiem jaki można wywieść z art. 61 ust. 4 u.p.z.p. jest wymóg, by grunty wchodzące w skład gospodarstwa znajdowały się na terenie tej samej gminy.
 

Zasady dobrego sąsiedztwa a działka zagrodowa

Zabudowa zagrodowa nie wymaga zachowania zasady dobrego sąsiedztwa. Przewidziane w przepisach odstępstwo ma charakter wyjątkowy i nie może być interpretowane rozszerzająco. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy musi dotyczyć zabudowy zagrodowej, która jest związana z prowadzonym gospodarstwem rolnym, a powierzchnia tego gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Budowa na działce zagrodowej

Aby móc wybudować dom na działce zagrodowej właściciel działki musi prowadzić gospodarstwo rolne w gminie gdzie planuje wybudować dom.

Adwokat od nieruchomości Lublin - Adwokat Justyna Jarentowska 

Kancelaria adwokat Justyny Jarentowskiej w Lublinie specjalizuje się w sprawach dotyczących nieruchomości, w tym nieruchomości rolnych. Pomoc prawną z zakresu prawa rolnego czy nieruchomości rolnych świadczymy osobiście i zdalnie. Skontaktuj się z nami za pośrednictwem telefonu: 785 044 447 lub e-mial: adwokat@jarentowska.pl 

Udostępniam Ci również FORMULARZ KONTAKTOWY 

Jeśli pomogłam Ci tym wpisem będę wdzięczna, jeśli wsytawisz mi ocenę w wizytówce Google. Kliknij w ikonę z gwiazdkami podziel się z innymi swoją oceną. Pomożesz innym szybciej odnaleźć odpowiedź na ich pytania oraz mnie w rozwijaniu tej strony.