Czy mogę zasiedzieć dzierżawioną nieruchomość?

„Od 30 lat dzierżawię nieruchomość rolną. Nigdy nie zawierałem umowy pismenej z właścicielem nieruchomości. Za dzierżawe co roku przekazuję właścicielce 150 kilogramów zboża, którymi karmi zwięrzęta domowe. Czy mogę się starać o zasiedzenie tej nieruchomości? „

Podstawową przesłanką nabycia nieruchomości przez zasiedzenie jest posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Kiedy występuje posiadanie samoistne?

Posiadanie samoistne występuje, wtedy, kiedy posiadacz uważa, że jest właścicielem tej nieruchomości, nie zawarł z właścicielem umowy użyczenia, najmu czy dzierżawy. Dla istnienia posiadania samoistnego potrzebna jest wewnętrzna i zewnętrzna wola posiadania „jak właściciel”, a więc traktowanie siebie jak właściciela. Jest to zasadniczym elementem posiadania prowadzącego do zasiedzenia.

Czy dzierżawa to posiadanie samoistne?

Dzierżawa nieruchomości, którą chcesz zasiedzieć jest negatywną przesłanką samoistnego posiadania. Jeśli wypełniasz warunki umowy dzierżawy, np. płacisz czynsz dzierżawny, oznacza to, że nie czujesz się właścicielem. Opłacać czynsz dzierżawny można w pieniądzu i w naturze, zatem coroczne przekazywanie właścicielowi 150 kg zboża traktowane jest jak zapłata czynszu dzierżawnego. Posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi mieć charakter władania rzeczą z zamiarem posiadania jej dla siebie. Dzierżawa ze swej natury jest umową czasową, po której zakończeniu należy przenieść posiadanie nieruchomości na właściciela. Objęcie nieruchomości w posiadanie na podstawie umowy dzierżawy świadczy o posiadaniu zależnym a nie samoistnym.

Zasiedzenie dzierżawy bywa możliwe

W przypadku, kiedy długotrwała dzierżawa zmieniła swój charakter a Ty np. przestałeś płacić czynsz dzierżawny a właściciel się o niego nie upomina, zmienia się charakter posiadania. Bywa, że właściciel umiera a spadkobiercy nie interesują się nieruchomością. W podobnych przypadkach wypowiadał się Sąd Najwyższy, który wskazał:

Posiadanie samoistne może wchodzić w grę nie tylko wtedy, gdy posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela, lecz także wtedy gdy wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz i posiada ją tak jakby był jej właścicielem. Może więc nabyć własność rzeczy przez zasiedzenie, choćby przez cały czas posiadania był świadomy tego, że wykonywane prawo mu nie przysługuje. Nawet w sytuacji, w której samoistny posiadacz w złej wierze zwraca się do właściciela lub innej osoby, którą uważa za właściciela, z ofertą nabycia własności posiadanej rzeczy w drodze umowy, jego posiadanie nie traci przymiotu samoistności, chyba że z innych okoliczności wynika, że rezygnuje z samodzielnego i niezależnego od woli innej osoby władania rzeczą.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2014 r., III CSK 336/13

Z uwagi na różnorodność sytuacji, ich szczególny charakter i brak powtarzalności przypadków, każdą sprawę należy przeanalizować indywidualnie. Nierzadko o możliwości zasiedzenia decydują szczegóły pozornie nieistotne.

*****************

Każdy problem prawny powinien być rozpatrywany indywidualnie. Powyższe informacje są jedynie ogólnymi zasadami i zawierają jedynie streszczenie ogólnego zagadnienia.

W celu uzyskania indywidualnej i kompleksowej porady prawnej z zakresu analizy możłiwości zasiedzenie należy skontaktować się z adwokatem Justyną Jarentowską.

Mam nadzieje, że powyższe informacje okazały się pomocne. Jeśli dalej masz jakieś wątpliwości dotyczące zasiedzenie nieruchomości, zadaj pytanie w komentarzu poniżej. Postaram się Ci pomóc.

Ufam, że odpowiedziałam na Twoje pytania. Jeżeli zainteresował Cię wpispolub moją stronę na facebooku – Facebook AGRO-PRAWO.

Źródła: zdjęcie: pixabay.com; Kodeks cywilny

Podziel się tym wpisem!