Nabycie nieruchomości rolnej od komornika - licytacja komornicza gruntów rolnych

Zamierzam kupić na licytacji komorniczej nieruchomość rolną o powierzchni 6 ha, ale nie jestem rolnikiem? Czy mogę przystąpić do licytacji i czy po nabyciu będę do czegoś zobowiązany?  

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nieruchomość rolną w toku postępowania egzekucyjnego może nabyć każdy zainteresowany. Należy jednak pamiętać, że w określonych ustawą sytuacjach Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługiwać może prawo nabycia danej nieruchomości rolnej – a co za tym idzie KOWR będzie mógł skorzystać z tego prawa i nabyć daną nieruchomość do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Czy jest ograniczenie powierzchni w licytacji komorniczej?

Jeżeli zatem nieruchomość rolna sprzedawana będzie przez komornika w toku postępowania egzekucyjnego (prowadzonego pod nadzorem sądu) - to aby przystąpić do tej licytacji nie trzeba być rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy.

Wyjątek w ustawie - możliwość kupienia nieruchomości rolnej przez nierolnika

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. 

Ustawodawca określił wyjątki od powyższej reguły. Jednym z tych wyjątków jest nabycie nieruchomości rolnej w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego. 

Jednocześnie należy wyjaśnić, że przepisy ww. ustawy w określonych przypadkach m.in. przyznają KOWR prawo pierwokupu bądź prawo nabycia nieruchomości rolnej. Jeżeli sprzedaż nieruchomości rolnej następuje w toku postępowania upadłościowego - to w określonych ustawowo sytuacjach KOWR-owi przysługiwać będzie prawo pierwokupu danej nieruchomości rolnej. Wówczas syndyk po wygranym przez potencjalnych nabywców przetargu zawiera z nimi warunkową umowę sprzedaży, o której treści zawiadamia się KOWR. 

Egzekucja komornicza - możliwość zakupu nieruchomości rolnej i stania się rolnikiem

Jeżeli zaś do nabycia nieruchomości rolnej dochodzi m.in. w toku postępowania egzekucyjnego - to w określonych ustawowo sytuacjach KOWR-owi przysługiwać będzie prawo nabycia danej nieruchomości rolnej. Wówczas po zakończonej licytacji nieruchomości rolnej Sąd wydaje postanowienie o przybiciu. Po uprawomocnieniu się ww. postanowienia, uiszczeniu ceny sprzedaży oraz spełnieniu ewentualnych innych wymogów - Sąd wydaje następnie postanowienie o przysądzeniu własności określonej nieruchomości rolnej. Dopiero takie prawomocne postanowienie stanowi podstawę nabycia danej nieruchomości rolnej. Jeżeli KOWR przysługuje prawo nabycia w danym przypadku – to o dokonaniu tego nabycia należy niezwłocznie zawiadomić KOWR dopełniając wszystkim wymogów ustawowych w tym zakresie.

KOWR ma prawo pierwokupu

Należy bowiem zaznaczyć, że zgodnie z art. 4 ust. 1 ww. ustawy, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku m.in. orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym - Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości.

Nie w każdym jednak przypadku, gdy dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej w omawiany sposób - KOWR przysługuje powyższe uprawnienie. Ustawodawca w art. 4 ust. 4 ww. ustawy określił zamknięty katalog wyjątków, w których KOWR nie będzie przysługiwało prawo nabycia nieruchomości rolnej.

Obowiązki po nabyciu nieruchomości rolnej na licytacji komorniczej

Od dnia 15 października 2023 r. w wyniku nowelizacji ustawodawca rozszerzył  katalog wyjątków. Wprowadzony przepis (art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. m) stanowi, iż „przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości zbywanej lub oddawanej w posiadanie w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego”. W tym miejscu należy zauważyć, iż powyższy wyjątek odnosić należy do zamierzeń/działań osoby będącej właścicielem danej nieruchomości rolnej (albo osoby występującej w jej imieniu – np. syndyka masy upadłości), jeżeli nieruchomość ta w okresie wskazanym w ustawie miałaby być „zbywana lub oddawana w posiadanie”. Inaczej mówiąc np. syndyk masy upadłości właściciela konkretnej nieruchomości rolnej będzie mógł - bez konieczności wcześniejszego występowania o zgodę, o której mowa w art. 2b ust. 3 ww. ustawy – sprzedać (oddać w posiadanie) tą nieruchomość nawet wówczas, gdy jej właściciel nabył ją niedawno ( w ostatnich 5 latach). 

Właściciel  nieruchomości rolnej nabytej w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego – w przypadku np. zamiaru jej zbycia przed upływem wskazanego przez ustawodawcę 5-letniego okresu - co do zasady będzie więc musiał uzyskać stosowną zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na jej zbycie (tj. zgodę, o której mowa w art. 2b ust. 3 ww. ustawy).

Istnieją odmienne stanowiska, zgodnie z którym ze wskazanych wyżej obowiązków zostały zwolnione m.in.: park narodowy w razie nabycia nieruchomości na cele związane z ochroną przyrody; osoba fizyczna lub prawna w zakresie nieruchomości rolnej nabytej w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego; nabywca nieruchomości rolnej nabytej od małżonka w trakcie trwania małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej; nabywca nieruchomości nabytej w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem wchodziła w skład majątku wspólnego podlegającego podziałowi; nabywca nieruchomości nabytej przez zasiedzenie; nabywca nieruchomości co do której, po jej nabyciu, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość została przeznaczona na cele inne niż rolne. W tych wszystkich przypadkach zdaniem ustawodawcy nie było uzasadnienia, aby nabywca był ograniczony w dysponowaniu nieruchomością rolną. (Sondej Marek Zbigniew, Obrót nieruchomościami rolnymi po 5 października 2023 r. Ocena i skutki zmian w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, Opublikowano: LEX/el. 2023).

W mojej ocenie przyjąć należy jednak, że pomimo wielkich nadzieji co do nowelizacji przepisów w tym zakresie, nabywca nieruchomości rolnej w toku postępowania egzekucyjnego związany jest terminem 5-letnim. 

Kontakt z adw. Justyną Jarentowską  - konsultacje prawne online i osobiste w Kancelarii Adwokackiej w Lublinie - adwokat@jarentowska.pl 

Adwokat od nieruchomości rolnych w Lublinie - prawnik z doświadczeniem w sprawie nieruchomości i postępowań egzekucyjnych